Alquiler por habitaciones: cómo declararlo en 2026

.¿Tienes una vivienda alquilada por habitaciones y no sabes cómo declarar los ingresos a Hacienda? El alquiler por habitaciones es una opción cada vez más utilizada por propietarios que buscan obtener rentabilidad de sus inmuebles. Sin embargo, también plantea dudas fiscales: ¿hay que declarar cada habitación por separado?, ¿qué gastos pueden deducirse?, ¿se aplica una reducción del 50 % o del 60 %?

En esta guía explicamos cómo declarar un piso alquilado por habitaciones en 2026, qué impuestos debe pagar el propietario, cómo calcular el rendimiento neto y qué particularidades existen cuando se alquila una habitación de la propia vivienda habitual. Aquí te dejamos también un artículo sobre cómo alquilar un piso por habitaciones.

¿Cómo tributa el alquiler por habitaciones en el IRPF?

Por regla general, los ingresos obtenidos por el propietario al alquilar habitaciones de una vivienda deben declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario.

Esto significa que el propietario debe incluir los ingresos derivados de los contratos de alquiler y descontar los gastos fiscalmente deducibles que correspondan.

No se tributa necesariamente por todo el dinero ingresado. El cálculo parte del rendimiento neto:

Rendimiento neto = ingresos íntegros del alquiler − gastos fiscalmente deducibles.

Posteriormente, cuando el arrendamiento cumple los requisitos legales, puede aplicarse una reducción fiscal sobre el rendimiento neto positivo.

Este tratamiento corresponde al alquiler realizado por una persona física que no desarrolla una actividad económica de arrendamiento a efectos del IRPF. Si el inmueble pertenece a una sociedad o se cumplen las condiciones para considerarlo actividad económica, el régimen fiscal puede ser diferente.

¿Qué ingresos hay que declarar al alquilar un piso por habitaciones?

Si alquilas varias habitaciones mediante contratos independientes, debes declarar los ingresos correspondientes a todos esos arrendamientos.

Por ejemplo, imagina que tienes una vivienda de cuatro habitaciones y alquilas tres:

Habitación 1: 450 € mensuales.

Habitación 2: 500 € mensuales.

Habitación 3: 550 € mensuales.

Los ingresos mensuales ascienden a 1.500 €. Si las tres habitaciones permanecen alquiladas durante los doce meses del año, los ingresos anuales serán de 18.000 €.

En el cálculo deben considerarse las rentas exigibles de cada contrato y las cantidades adicionales que tengan naturaleza de ingreso para el propietario.

Si los inquilinos pagan suministros o determinados gastos aparte, es importante revisar cómo se facturan y quién los asume para reflejar correctamente los ingresos y los gastos correspondientes.

También hay que distinguir las rentas del alquiler de las fianzas que se reciben como garantía y deben devolverse al finalizar el contrato. Estas últimas no constituyen, por sí mismas, ingresos del alquiler.

¿Qué gastos puedes deducir en el alquiler por habitaciones?

Una de las principales ventajas fiscales del arrendamiento es la posibilidad de descontar determinados gastos necesarios para obtener los ingresos.

Entre los gastos deducibles del alquiler por habitaciones pueden encontrarse:

IBI y tasas municipales: en la proporción correspondiente a la parte arrendada.

Gastos de comunidad: cuando sean asumidos por el propietario y correspondan al inmueble alquilado.

Intereses de la hipoteca: los intereses y demás gastos de financiación deducibles, no la devolución del capital prestado.

Seguros: primas de seguros vinculados al inmueble y a su arrendamiento.

Reparaciones y conservación: gastos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de uso, con los límites y requisitos legales.

Suministros: agua, electricidad, gas o internet cuando los soporte el arrendador y proceda su deducción.

Gastos de administración y gestión inmobiliaria: honorarios relacionados con la gestión de los arrendamientos.

Amortización del inmueble y del mobiliario: conforme a las reglas fiscales aplicables.

Es importante distinguir los gastos de reparación y conservación de las inversiones o mejoras de la vivienda, porque no siempre tienen el mismo tratamiento fiscal.

Además, los intereses y los gastos de reparación y conservación están sujetos a límites específicos, y determinados importes no deducidos pueden trasladarse a ejercicios posteriores en los términos previstos por la normativa.

¿Cómo se reparten los gastos cuando solo se alquilan algunas habitaciones?

Si alquilas una o varias habitaciones de la vivienda donde resides, no puedes deducir automáticamente todos los gastos del inmueble.

Debes determinar qué parte corresponde al uso alquilado, teniendo en cuenta las superficies de uso privativo, los espacios comunes compartidos y, cuando proceda, el período de arrendamiento.

Por ejemplo, si una parte de la vivienda permanece reservada al propietario, los gastos comunes deberán distribuirse mediante un criterio razonable y justificable.

No basta con contar las habitaciones. Una vivienda con cuatro dormitorios no implica necesariamente que alquilar dos habitaciones permita deducir el 50 % de todos los gastos.

Conviene conservar la documentación que permita acreditar el reparto realizado.

¿Cómo se calcula la amortización de una vivienda alquilada por habitaciones?

La amortización permite considerar fiscalmente la depreciación del inmueble.

Como regla general, la amortización anual fiscalmente deducible del edificio se calcula aplicando el 3 % sobre el mayor de estos valores:

El coste de adquisición satisfecho, excluido el valor del suelo.

El valor catastral de la construcción, sin incluir el suelo.

Después debe ajustarse la deducción a la parte de la vivienda destinada al alquiler y al tiempo durante el que haya estado arrendada.

El mobiliario y los electrodomésticos pueden seguir sus propias reglas de amortización.

Por tanto, no es correcto aplicar simplemente el 3 % al precio total de compra de la vivienda, sin distinguir el suelo ni considerar la superficie y los períodos correspondientes.

¿Se aplica una reducción del 50 % o del 60 % al alquiler por habitaciones en 2026?

Esta es una de las principales dudas de los propietarios.

La Ley 12/2023 modificó las reducciones fiscales aplicables a los rendimientos derivados del alquiler de viviendas destinadas a residencia habitual.

En términos generales, deben distinguirse dos situaciones.

Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023

Los contratos anteriores a esa fecha pueden mantener la reducción del 60 % del rendimiento neto positivo, cuando cumplen los requisitos establecidos por la normativa.

Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023

Para los nuevos contratos, la reducción general es del 50 % del rendimiento neto positivo, siempre que el arrendamiento reúna los requisitos legales.

Existen porcentajes superiores, del 60 %, 70 % o 90 %, para determinados supuestos regulados por la ley, como ciertas actuaciones de rehabilitación o situaciones específicas vinculadas a zonas de mercado residencial tensionado.

Estas reducciones superiores requieren cumplir condiciones adicionales y no se aplican automáticamente por el hecho de alquilar habitaciones.

¿Se puede aplicar la reducción si se alquila por habitaciones?

Sí, puede ser posible, pero hay una cuestión fundamental: el destino efectivo de las habitaciones debe ser el de vivienda habitual de los arrendatarios y deben cumplirse los requisitos legales aplicables.

La Dirección General de Tributos ha reconocido que el alquiler por habitaciones puede beneficiarse de la reducción cuando reúne las condiciones exigidas. No obstante, deben valorarse la naturaleza del contrato, el uso residencial real y su acreditación.

Un contrato que simplemente incluya la expresión «vivienda habitual» no garantiza por sí solo la aplicación del beneficio fiscal.

Por el contrario, cuando se trata de alojamientos turísticos, estancias ocasionales o contratos que no cumplen los requisitos del arrendamiento de vivienda, no debe presumirse que la reducción sea aplicable.

Para la aclaración de todas estas dudas y su resolución práctica es muy importante contar con una empresa de gestión integral de alquiler por habitaciones en Madrid.   

Ejemplo práctico: cómo declarar un piso alquilado por habitaciones

Imaginemos un propietario que alquila tres habitaciones de una vivienda durante todo el año.

Los ingresos mensuales por las tres habitaciones ascienden a 1.500 €, lo que supone un total de 18.000 € anuales.

Supongamos que, tras calcular correctamente los gastos correspondientes a la superficie arrendada y al período de alquiler, obtiene los siguientes importes fiscalmente deducibles:

Concepto Importe anual
Ingresos por alquiler 18.000 €
IBI y tasas deducibles 450 €
Gastos de comunidad deducibles 750 €
Seguros deducibles 250 €
Reparaciones y conservación deducibles 600 €
Suministros deducibles 900 €
Amortización deducible 1.550 €
Total gastos deducibles 4.500 €
Rendimiento neto 13.500 €
Reducción del 50 %, si procede −6.750 €
Rendimiento neto reducido 6.750 €

En este ejemplo, si se cumplen todos los requisitos para aplicar la reducción del 50 %, el rendimiento que se integraría en la declaración después de dicha reducción sería de 6.750 €.

Esto no significa que el propietario deba pagar 6.750 € de impuestos. El importe final a ingresar dependerá del conjunto de sus rentas, de su situación personal y de las demás circunstancias fiscales.

Ejemplo exclusivamente ilustrativo. Se presupone que los gastos indicados son fiscalmente deducibles y que se cumplen las condiciones de la reducción.

Si alquilo una habitación de mi vivienda habitual, ¿tengo que declararlo?

Sí. Si alquilas una habitación de tu propia vivienda habitual y obtienes ingresos, debes tenerlos en cuenta en tu declaración del IRPF conforme a las reglas fiscales correspondientes.

El hecho de seguir residiendo en el inmueble no convierte esos ingresos en rentas exentas.

Por ejemplo, si vives en un piso de tres dormitorios y alquilas uno por 450 € mensuales durante todo el año, los ingresos del arrendamiento ascenderán a 5.400 € anuales.

A partir de esa cantidad deberás calcular los gastos deducibles correspondientes y determinar si resulta aplicable alguna reducción fiscal.

También es importante analizar cómo afecta el arrendamiento parcial a posibles beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual, cuando el propietario disfrute de ellos.

¿Cómo se declara un piso entero alquilado por habitaciones?

Cuando un propietario alquila todas las habitaciones de una vivienda, la fiscalidad sigue partiendo de los ingresos obtenidos mediante los contratos y de los gastos fiscalmente deducibles.

La diferencia respecto al alquiler de una sola habitación es que puede existir una mayor proporción del inmueble destinada efectivamente al arrendamiento.

Sin embargo, deben tenerse en cuenta los períodos de ocupación y la situación de cada habitación.

Por ejemplo, si una habitación permanece vacía durante varios meses mientras las demás están alquiladas, el tratamiento de determinados gastos puede verse afectado.

La existencia de contratos individuales no elimina la obligación de llevar un control adecuado de los ingresos, los gastos y la documentación de cada arrendamiento.

¿Y si se trata de un subarrendamiento de habitaciones?

El subarrendamiento es una situación diferente del alquiler realizado directamente por el propietario.

Se produce cuando una persona que ya es inquilina de una vivienda cede a un tercero el uso de una habitación, siempre que esta operación esté legal y contractualmente permitida.

Desde el punto de vista del IRPF, los ingresos que obtiene el subarrendador, cuando no constituyen una actividad económica, se califican generalmente como rendimientos del capital mobiliario, y no del capital inmobiliario.

En cambio, el propietario que percibe la renta del contrato principal deberá declarar sus propios ingresos conforme a la naturaleza del arrendamiento.

El tratamiento del IVA también depende de las características de la operación. Los arrendamientos destinados exclusivamente a vivienda suelen estar exentos, mientras que otros supuestos pueden estar sujetos y no exentos.

Por ello, antes de permitir o realizar subarrendamientos, conviene revisar tanto las condiciones del contrato como sus consecuencias fiscales.

¿Qué ocurre si no declaras los ingresos del alquiler por habitaciones?

Los ingresos derivados del alquiler deben declararse cuando exista obligación fiscal de hacerlo.

Omitirlos puede dar lugar a una regularización por parte de la Agencia Tributaria, con el correspondiente pago de las cuotas pendientes y, según las circunstancias, intereses, recargos o sanciones.

La gravedad de las consecuencias depende de factores como el importe de la cuota no ingresada, la existencia de ocultación y la forma en que se regularice la situación.

En los supuestos más graves puede existir responsabilidad penal. El artículo 305 del Código Penal establece, con carácter general, un umbral de 120.000 € de cuota tributaria defraudada, no de ingresos brutos del alquiler.

Si detectas que has omitido ingresos en declaraciones anteriores, resulta conveniente estudiar la posibilidad de regularizar voluntariamente la situación mediante el procedimiento tributario correspondiente.

Cómo organizar la documentación de un alquiler por habitaciones

Una adecuada organización facilita tanto la gestión cotidiana como la preparación de la declaración fiscal.

El propietario debería mantener identificados los contratos de cada habitación, las fechas de ocupación, las rentas exigibles, los cobros realizados y los gastos vinculados al arrendamiento.

También conviene conservar facturas de reparaciones, seguros, suministros, gastos de comunidad y servicios de gestión, además de la documentación necesaria para calcular las amortizaciones.

Cuando existen varios inquilinos, entradas y salidas a lo largo del año y contratos con condiciones diferentes, el seguimiento puede resultar especialmente laborioso.

Gestión profesional de alquileres por habitaciones en Madrid

El alquiler por habitaciones puede ofrecer una alternativa interesante para mejorar el rendimiento de una vivienda, pero también exige una gestión más intensa que un arrendamiento convencional.

La selección de inquilinos, la formalización de contratos, el seguimiento de cobros, la coordinación de suministros, el mantenimiento y la resolución de incidencias requieren tiempo y organización.

En Delagua Inmuebles estamos especializados en la gestión integral de alquileres en Madrid, incluido el alquiler por habitaciones.

Nos ocupamos de la comercialización, la selección de inquilinos, la gestión contractual, el seguimiento de los pagos y la coordinación de las incidencias de la vivienda, de acuerdo con las condiciones del servicio contratado.

Además, una gestión documentada y organizada permite que el propietario disponga de información más clara para trasladarla a su asesor fiscal cuando llegue el momento de preparar la declaración de la renta.

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Preguntas frecuentes sobre cómo declarar el alquiler por habitaciones
¿Tengo que declarar el alquiler de una sola habitación?

Sí, los ingresos del alquiler de una habitación están sujetos a las reglas fiscales correspondientes, aunque el propietario continúe viviendo en la vivienda. La obligación de presentar declaración dependerá de las circunstancias generales del contribuyente.

¿Puedo deducir los gastos de luz, agua e internet?

Pueden ser deducibles cuando corresponden al arrendamiento, son soportados por el propietario y cumplen los requisitos legales. Debe determinarse correctamente qué parte corresponde al uso alquilado.

¿El alquiler por habitaciones tiene una reducción del 60 %?

No siempre. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 pueden conservar la reducción del 60 % bajo los requisitos aplicables. Para los posteriores, la reducción general es del 50 %, aunque existen porcentajes superiores en determinados supuestos.

¿Se pueden deducir los honorarios de una empresa de gestión inmobiliaria?

Los gastos de administración y gestión relacionados con la obtención de los rendimientos del alquiler pueden ser fiscalmente deducibles, siempre que cumplan los requisitos correspondientes y estén debidamente justificados.

¿El alquiler de habitaciones lleva IVA?

Cuando se destina exclusivamente a vivienda, el arrendamiento suele estar exento de IVA. Existen excepciones, entre ellas determinadas prestaciones de servicios propias de la actividad hotelera y otros usos distintos del residencial.

¿Qué sucede si una habitación permanece vacía?

La falta de ocupación puede afectar al cálculo de determinados gastos deducibles y, según las circunstancias del inmueble y su utilización, a la imputación de rentas inmobiliarias. Es importante registrar los períodos de arrendamiento de cada habitación.

Conclusión

Saber cómo se declara un piso alquilado por habitaciones es esencial para calcular correctamente la rentabilidad de la inversión y cumplir las obligaciones fiscales.

El propietario debe identificar los ingresos de todos los arrendamientos, calcular los gastos deducibles, repartirlos adecuadamente cuando solo se alquila parte de la vivienda y comprobar si reúne los requisitos para aplicar las reducciones fiscales.

En el alquiler por habitaciones, la documentación de los contratos y el uso efectivo de la vivienda tienen especial importancia.

Si dispones de una vivienda en Madrid y quieres alquilarla por habitaciones sin ocuparte personalmente de toda su gestión, en Delagua Inmuebles podemos ayudarte.

Contenido informativo revisado en octubre de 2026. La aplicación de cada beneficio fiscal depende de las circunstancias del arrendamiento y del contribuyente. Conviene contrastar cada caso con un profesional tributario.