¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso? [Guía 2025]

Cada vez son más los propietarios en Madrid que se plantean si pueden recuperar una vivienda alquilada para usarla ellos mismos. Y la respuesta no es inmediata: dependerá de varios factores legales, especialmente desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 2025. En este artículo de Delagua Inmuebles te explicamos, de forma clara y directa, cuándo y cómo se puede echar a un inquilino por necesitar el piso para uso propio, qué condiciones exige la ley actual y cómo actuar si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad.

¿Qué dice la nueva ley de vivienda sobre si se puede echar a un inquilino por necesitar el piso o la vivienda en este 2025?

La Ley de Vivienda 2025 contempla la posibilidad de que un propietario recupere su vivienda alquilada si la necesita para sí mismo o para un familiar de primer grado (padres, hijos o cónyuge). Sin embargo, no basta con alegar necesidad, es imprescindible cumplir ciertos requisitos legales clave. Uno de los aspectos clave es la fecha de firma del contrato:

• Contratos firmados antes de marzo de 2019: El propietario puede recuperar la vivienda aunque no exista una cláusula específica que lo permita.
• Contratos firmados desde marzo de 2019: Es obligatorio que el contrato incluya una cláusula expresa que habilite al arrendador a recuperar el inmueble por necesidad antes del plazo pactado.

Además, el arrendador debe comunicar la necesidad de recuperar el inmueble formalmente al inquilino con un mínimo de dos meses de antelación, detallando el motivo de la recuperación y quién va a ocupar la vivienda. Y una vez desocupada, la vivienda debe ser ocupada en un plazo máximo de tres meses.

 

Requisitos legales para recuperar un piso alquilado en Madrid

Para que un propietario pueda recuperar legalmente una vivienda alquilada por necesidad, debe cumplir con una serie de condiciones establecidas en la actual Ley de Vivienda. Estos son los requisitos que se deben respetar:

• Duración mínima del contrato: El arrendamiento debe haber estado vigente al menos un año antes de solicitar la recuperación por necesidad.
• Cláusula expresa (si aplica): Si el contrato fue firmado a partir de marzo de 2019, es obligatorio que incluya una cláusula específica que permita al propietario recuperar la vivienda por necesidad personal o de un familiar.
• Notificación previa por escrito: El inquilino debe ser informado con al menos dos meses de antelación, mediante un medio fehaciente (como burofax o carta certificada), explicando el motivo de la recuperación y quién ocupará el inmueble.
• Ocupación real del inmueble: El propietario o su familiar debe ocupar efectivamente la vivienda en un plazo máximo de tres meses desde la salida del inquilino. Si no se cumple, podría conllevar sanciones o indemnizaciones.
• Motivo legítimo: La necesidad debe ser real y para residencia habitual y permanente, ya sea del propietario o de un familiar directo. No es válido alegar esta causa si luego se alquila a un tercero o se deja deshabitada.

Inquilinos vulnerables y limitaciones adicionales según la Ley de Vivienda 2025

Aunque la ley de la vivienda permite que el propietario recupere su vivienda alquilada por necesidad, existen limitaciones importantes cuando el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad. La Ley de Vivienda 2025 refuerza especialmente la protección de estos colectivos vulnerables. Se considera inquilino vulnerable aquel que cumpla alguna de las siguientes condiciones:

• Tener ingresos inferiores a tres veces el IPREM mensual.
• Que en la unidad familiar haya menores, personas con discapacidad o dependientes.
• Estar en situación de exclusión social, desempleo prolongado o sin alternativa habitacional, validado por los servicios sociales.

En estos casos, el arrendador no puede proceder directamente con el desahucio, aunque haya cumplido todos los requisitos anteriores. Antes, deberá:

• Notificar la situación a los servicios sociales competentes (Comunidad de Madrid o ayuntamiento).
• Esperar el informe de valoración emitido por estos servicios.
• En caso de riesgo grave, el procedimiento puede quedar en suspensión temporal hasta que se ofrezca una solución habitacional digna al inquilino.

Este proceso no anula el derecho del propietario, pero sí puede retrasar la recuperación de la vivienda, especialmente si no existe una alternativa habitacional viable para el arrendatario.

Consecuencias de no cumplir con los requisitos

Cuando el propietario o arrendador no respeta las condiciones legales para recuperar la vivienda por necesidad, la normativa vigente establece sanciones claras y consecuencias legales:

• Reintegro del inquilino: Si el arrendador no llega a ocupar la vivienda dentro del plazo de tres meses, el inquilino puede reclamar su regreso al inmueble o exigir una compensación económica.
• Indemnización económica: El inquilino puede solicitar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato restante, hasta un máximo de cinco años.
• Acciones legales: El arrendatario tiene derecho a iniciar acciones judiciales por incumplimiento contractual o abuso de derecho, especialmente si se demuestra que la causa alegada era falsa o simulada.
• Riesgo reputacional y judicial: Además de las implicaciones económicas, actuar fuera del marco legal puede afectar la credibilidad del propietario en futuros contratos o incluso provocar un desahucio considerado nulo.

En resumen, un error en este proceso puede volverse en contra del propietario, generando conflictos innecesarios y costes evitables.

Pasos para recuperar legalmente tu vivienda o piso en Madrid

Si necesitas recuperar una vivienda que tienes alquilada por un motivo legítimo, es fundamental que sigas estos pasos con precisión para evitar complicaciones legales:

1. Verifica la situación contractual Revisa la fecha de firma del contrato y asegúrate de que incluye una cláusula de recuperación por necesidad si fue firmado después de marzo de 2019.
2. Prepara la documentación justificativa Debes acreditar que tú o un familiar vais a residir en la vivienda como domicilio habitual. Para ello, puedes aportar:
   • Certificado de empadronamiento previsto.
   • Declaración firmada del futuro ocupante con su DNI.
   • Documentación que justifique el cambio por motivos familiares o laborales.
3. Comunica al inquilino de forma fehaciente Notifica tu intención mediante burofax o carta certificada, con al menos dos meses de antelación, indicando el motivo y quién ocupará la vivienda.
4. Ocupación del inmueble en tres meses Una vez que el inquilino abandone el piso, tienes un plazo máximo de tres meses para ocuparlo. Si no lo haces, podrías tener que pagar una indemnización.
5. Actúa con cautela si el inquilino es vulnerable Si detectas que el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad (por ingresos, menores o discapacidad), deberás notificar previamente a los servicios sociales antes de iniciar cualquier procedimiento.

Seguir estos pasos te permitirá recuperar tu vivienda con garantías legales y evitando riesgos futuros. En Delagua Inmuebles te ayudamos y nos encargamos de realizar por ti los pasos a seguir, de forma correcta y según la ley, para evitarte complicaciones legales indeseadas y molestas.

Preguntas frecuentes sobre si se puede echar a un inquilino por necesitar el piso o la vivienda

¿Qué pasa si el contrato no tiene cláusula?

Si el contrato es anterior a marzo de 2019, puedes recuperar la vivienda por necesidad sin necesidad de cláusula. Si es posterior, la cláusula es obligatoria para ejercer este derecho de forma anticipada.

¿Y si hay menores o dependientes en el piso?

La presencia de menores o personas dependientes puede implicar que el inquilino sea considerado vulnerable. En ese caso, se activa la intervención de servicios sociales y el proceso puede suspenderse hasta que se garantice una alternativa habitacional.

¿Se puede desahuciar sin cláusula si el propietario nunca tuvo intención real de volver?

No. Si se demuestra que el propietario nunca ocupó la vivienda o lo hizo de forma fraudulenta, el inquilino puede reclamar una indemnización o incluso el reingreso al inmueble.

¿Cuándo puedo echar a mi inquilino si necesito el piso?

Cuando el contrato tenga al menos un año, haya una cláusula que lo permita (si aplica), se haya notificado con 2 meses de antelación y se justifique una necesidad real y legítima de ocupación.

¿Por qué motivos se puede echar a un inquilino?

Además de la necesidad del propietario, el desahucio es posible por impago, subarriendo no consentido, daños, uso indebido o incumplimientos contractuales.

¿Cuántos meses se le da a un inquilino para desocupar?

Se deben conceder mínimo 2 meses de plazo desde la notificación formal para que el inquilino desocupe voluntariamente.

¿Cuándo se puede desalojar a un inquilino según la nueva Ley de Vivienda?

Cuando se cumplan los requisitos legales (plazo, notificación, ocupación real) y, en caso de inquilinos vulnerables, una vez los servicios sociales hayan intervenido y validado la viabilidad del desahucio.

 

Entonces realmente ¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso?

Sí, es posible, se puede echar a un inquilino por necesitar el piso o la vivienda, pero solo si se respetan estrictamente los requisitos legales que marca la Ley de Vivienda 2025. Para ello, es fundamental tener en cuenta varios aspectos clave:

• La fecha de firma del contrato y la existencia o no de una cláusula expresa.
• El cumplimiento riguroso de los plazos de notificación y de ocupación.
• La justificación real y documentada de la necesidad.
• Y, muy especialmente, la situación del inquilino, en caso de que se considere vulnerable.

Recuperar una vivienda es un derecho legítimo del propietario, pero no se puede ejercer de forma arbitraria. Hacerlo sin ajustarse a la normativa vigente puede derivar en indemnizaciones, sanciones o incluso la nulidad del desahucio. Por eso, si estás en esta situación, lo más recomendable es contar con el asesoramiento de profesionales especializados. En Delagua Inmuebles, te ayudamos a recuperar tu vivienda de forma legal, segura y con total tranquilidad, ocupándonos de todo el proceso conforme a la Ley.

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