Cómo se calcula la Plusvalía Municipal en Madrid en 2025

Cuando se obtiene una vivienda, ya sea por una herencia, una compra o una donación, lo primero que nos viene a la cabeza son los impuestos. Tener todos los pagos al día y cumplir con la normativa es clave para evitar males futuros. En el artículo de hoy te explicamos paso a paso cómo calcular la plusvalía municipal de tu propiedad, independientemente de cómo haya sido adquirida.

Que es el impuesto de la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto que se aplica sobre el aumento del valor de un terreno o una propiedad cuando se venden o se transmiten por herencia o donación. Este impuesto se calcula sobre el valor del suelo, no sobre el valor de las edificaciones o mejoras realizadas en él. Aquí juega un papel clave el desarrollo urbano o la mejora de las infraestructuras de la zona en la que se encuentra el terreno o la propiedad. En otras palabras: a mayor mejora del entorno, mayor será el impuesto.

Quién paga la plusvalía municipal de una vivienda

El responsable del pago de la plusvalía municipal de una vivienda va a depender del escenario en el que se produzca:

En una compraventa

Si vendes una vivienda, tú eres el responsable de hacer frente al pago de la plusvalía municipal ante el ayuntamiento en el que se encuentra la vivienda. Es decir, el vendedor es quien paga.

En caso de herencia

En el caso de una vivienda que se recibe como parte de una herencia, este pago recaerá sobre el heredero (o herederos).

En caso de  donación

Si te donan una vivienda o terreno, tú (como donatario) eres el responsable de pagar la plusvalía municipal, porque eres quien recibe la propiedad.

Cómo se calcula la plusvalía Municipal

Para calcular cuánto se tiene que pagar, se aplica este impuesto (que es diferente en cada municipio) a la base imponible. ¿Cuál es la base imponible? Para saber cuánto corresponde a esa base imponible, la nueva normativa establece dos métodos:

Cálculo plusvalía método objetivo

Se multiplicará el valor catastral del terreno por el coeficiente que establezca cada ayuntamiento (va a depender de la evolución del mercado inmobiliario). Este coeficiente será mayor o menor en función del tiempo en el que has sido dueño de la propiedad y dependerá de cada municipio, aunque Hacienda ha establecido unos coeficientes máximos:

Periodo de generación	Coeficiente
Inferior a 1 año	0,15
1 año	0,15
2 años	0,14
3 años	0,14
4 años	0,16
5 años	0,18
6 años	0,19
7 años	0,20
8 años	0,19
9 años	0,15
10 años	0,12
11 años	0,10
12 años	0,09
13 años	0,09
14 años	0,09
15 años	0,09
16 años	0,10
17 años	0,13
18 años	0,17
19 años	0,23
Igual o superior a 20 años	0,40

Por último, debes tener en cuenta el tipo de gravamen del ayuntamiento en el que se encuentra la vivienda (aunque no puede superar el 30%). Te explicamos con un ejemplo: María compra su casa en 2020 por 80.000 euros y la vende en 2023 por 120.000 euros. Es decir, es propietaria durante tres años de esa vivienda. Supongamos que el valor catastral es de 35.000 euros y el valor del terreno 20.000. De esta manera, sería:

Multiplicar el valor catastral del terreno x el coeficiente (que depende de cada ayuntamiento).

Quedaría así: 20.000 euros x 0,14 (es el máximo que establece Hacienda para periodos de 3 años) = 2.800 euros. A esto tendríamos que aplicarle el tipo de gravamen de cada ayuntamiento: supongamos que es un 25%. En este caso, la plusvalía que tendríamos que pagar sería: 2.800 euros x 25% = 700 euros.

Cálculo plusvalía método real

Si optas por el método real, tendrás que calcular primero la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda. El resultado que obtengas tendrás que multiplicarlo por el porcentaje del valor catastral del terreno (lo tienes en el catastro). Como último paso, al igual que con el anterior método, lo tendrás que multiplicar por el tipo de gravamen del ayuntamiento. Lo llevamos al ejemplo anterior: Primero calculamos la diferencia entre el precio de venta y el de compra de la vivienda. María compró su casa por 80.000 y la vendió por 120.000 euros. De manera que: 120.000 euros - 80.000 euros = 40.000 euros de beneficio. Este resultado tenemos que multiplicarlo por el porcentaje del valor catastral. Para calcular este porcentaje dividiremos el valor catastral del terreno y el de la vivienda (indicados en el ejemplo de arriba):

20.000 euros (valor catastral del terreno) / 35.000 euros (valor catastral de la vivienda) = 0,57 (57%)

Ahora multiplicamos ambos resultados. Es decir, la diferencia entre el precio de venta y de compra por el porcentaje del valor catastral del terreno. Quedaría así: 40.000 euros x 57% = 22.800 euros. Y por último,  multiplicamos esta cantidad por el tipo de gravamen del ayuntamiento (nunca superará el 30%). Imaginando que es del 30%, la plusvalía que tendría que pagar María sería: 22.800 euros x 30% = 6.840 euros. El contribuyente siempre podrá elegir el sistema que más ahorro le suponga que, en este caso, será el método objetivo. Eso sí, todo dependerá del coeficiente de cada ayuntamiento y del tipo de gravamen que se aplique.

Cuándo se paga la plusvalía municipal

Los plazos para pagar la plusvalía municipal van a depender de cómo se adquirió la propiedad:

Transmisiones inter vivos

Hacen referencia a las transferencias entre personas vivas, es decir, en compraventas o donaciones de propiedades. En estos casos, hay un plazo de 30 días hábiles para realizar el pago de la plusvalía municipal. El plazo empieza a contar desde la fecha en que se realiza la venta o donación.

Transmisiones de plusvalía mortis-causa

Este tipo de transmisiones son por causa de una muerte, es decir, por herencias. En este caso,  hay hasta 6 meses (a contar desde el fallecimiento del propietario de la vivienda) para abonar la plusvalía municipal. Eso sí, se puede prorrogar seis meses más, siempre y cuando se avise dentro de los plazos establecidos.

Qué pasa si no pagas la plusvalía municipal

Si no se paga la plusvalía municipal en el plazo establecido, esta sigue siendo exigible y, además, el ayuntamiento te la incrementará con recargos e incluso intereses por demora. Estos van a depender del tiempo que haya pasado desde que ha cumplido el plazo. Pero el recargo puede ir de 5 al 20%.

Conclusiones

No olvides que si vendes una propiedad en 2024 y no obtienes beneficios, por ello, no tienes que abonar la plusvalía municipal. Si tienes dudas de cómo proceder, lo mejor es ponerte en contacto con un equipo de profesionales que te echen una mano con el procedimiento.