¿Cómo saber si un piso tiene cargas?: Pasos claves para una compra segura

Cómo saber si un piso tiene cargas es uno de los factores determinantes que deben tener presentes las personas que estén inmersas en la búsqueda de su nueva vivienda. Tener conocimiento sobre la situación actual y las cargas que recaen sobre el inmueble es vital antes de iniciar el proceso de la transacción, ya que van a influir directamente, tanto en el valor como en el periodo de transición de las operaciones que se lleven cabo entre las partes. Pero quizás te estés preguntando, ¿qué son las cargas de una vivienda? ¿cómo saber si una vivienda tiene cargas? ¿cómo puedo conseguir el certificado libre de cargas? En el artículo de hoy queremos darte las respuestas a éstas y a otras dudas relacionadas con esta temática, para que cuando estés decidido a adquirir un inmueble tengas la seguridad de que todo esté bajo control.

¿Qué son las cargas de un piso?

A la hora de definir qué son las cargas de una vivienda hacemos referencia a aquellas obligaciones económicas que recaen sobre una propiedad inmobiliaria. Si en el momento de la venta las cargas siguen pendientes de ser saldadas, los derechos ligados a este inmueble pasarán a ser una obligación para el nuevo propietario. Es decir, si estamos ante un inmueble libre de cargas nos referimos a aquél que no tiene ningún tipo de obligación financiera pendiente de ser saldada, por lo tanto, será una propiedad óptima para la compra.

Cuáles son los tipos de cargas de una vivienda

Antes de investigar sobre cómo saber si un piso tiene cargas hay que conocer las diferentes tipologías de cargas que existen. Las dividiremos en tres grandes bloques, las cargas asociadas a la propiedad, las tributarias y las cargas vecinales.

Cargas asociadas a la propiedad

En éstas encontramos las siguientes casuísticas:

• Hipotecas.
• Embargos judiciales.
• Usufructos.
• Arrendamientos.

Obligaciones tributarias

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
• Plusvalía municipal.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
• Otras cargas tributarias.

Cargas vecinales

Cuando hacemos referencia a las cargas vecinales nos referimos a aquellas deudas originadas por la vivienda dentro de una comunidad de vecinos. En el caso de que la propiedad tenga algún impago pendiente pasará directamente al nuevo propietario, a no ser que en el contrato quede constancia de que están libres de esos cargos. Al igual que con las cargas anteriores, es preciso incluir los acuerdos y actas vecinales para poder estar al tanto de la situación real de la propiedad. Incluso, si es preciso, acudir a las autoridades locales. Algunos de los que tienes que tener presentes son los siguientes:

• Suministros de la vivienda.
• Derramas comunitarias.
• Servidumbre de paso.
• Conflictos por lindes.

   

¿Cómo saber si una vivienda tiene cargas?

El procedimiento natural sobre cómo saber si una vivienda tiene cargas sería que el propietario actual del inmueble te facilitase toda la información pertinente. Pero, en el casual, de que esto no ocurra, o dudes de la transparencia de los documentos facilitados, puedes acudir a las siguientes vías de información. Solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad Este documento alberga toda la información oficial relativa a la propiedad:

• Titularidad.
• Descripción completa.
• Préstamos hipotecarios.
• Embargos judiciales pendientes.
• Arrendamientos.
• Servidumbres (de paso, luz y vista, agua, desagües, alcantarillado, electrificación…)
• O cualquier tipo de carga administrativa que pueda afectar al inmueble.

Para obtener la nota simple se debe acudir al Registro donde la vivienda esté inscrita, personándote físicamente o bien realizando la solicitud telemáticamente a través del Colegio de Registradores. Este trámite puede ser llevado a cabo tanto por la parte vendedora como por la futura compradora, e incluso, por gestor de inmuebles que esté haciéndose cargo de la operación. Certificado de Dominio y Cargas Aunque la nota simple informativa contiene información relevante, el documento más importante que debes tener presente es del Certificado libre de cargas. Ya que contiene el historial completo de la propiedad y tiene base legal frente a posibles acciones futuras, al tratarse de un documento público con firma del registrador. También debe solicitarse en Registro de la Propiedad, y en él se detallará al completo el historial de la propiedad:

• Titularidad.
• Descripción completa del inmueble.
• Cargas y gravámenes (usufructos, embargos, servidumbres, derechos de uso, hipotecas …)
• Historial legal de todas las transacciones.
• Procedimientos judiciales o administrativos.
• Un apunte de gran importancia es que hay que comprobar la fecha de emisión del mismo, ya que, con el paso del tiempo, es posible que haya habido cualquier tipo de modificación durante los últimos años.

Certificado de la Comunidad de Vecinos Este documento es muy relevante, ya que es común, que el antiguo propietario venda la propiedad con deudas pendientes de la comunidad, véase derramas o gastos varios, por lo que hay que poner foco en este punto. Habitualmente, el vendedor proporcionará este certificado, en el que se incluye un desglose de la situación tanto de si se está al corriente de pagos o si no hay cargas pendientes. Tiene que estar firmado por el presidente, el secretario y el administrador de la finca, si es que lo hay. Si no te lo facilitan, hay que acudir al presidente o bien al administrador de la propiedad. Facturas de suministros A la hora de analizar cómo saber si un inmueble tiene cargas no podemos perder de vista el estado de pago de los suministros y si están o no dados de alta. Por norma general, el vendedor te facilitará los últimos recibos, sino se puede contactar con las compañías suministradoras para liquidar los importes pendientes y realizar el cambio de titularidad o gestionar el alta. Justificantes de pago de impuestos Hay impuestos varios que tienen que estar al corriente de pago como el IBI, la Plusvalía o el impuesto del registro de la propiedad. El vendedor tiene que entregar los recibos al día.

¿Cómo solicitar el certificado libre de cargas de una vivienda?

Si ya tienes una vivienda escogida y quieres asegurarte de que será una transacción segura, lo único que necesitas es cómo saber si un piso tiene cargas. Te dejamos un listado de los pasos a seguir para hacerte con el Certificado de Dominio y Cargas. Solicitud del Certificado libre de cargas y de la Nota Simple en el Registro de la Propiedad Para ello, debes localizar el Registro de la Propiedad en que esté inscrita la vivienda. Se puede realizar físicamente, por correo postal certificado o telemáticamente, a través del sitio web del Colegio de Registradores. Los datos que te van a solicitar son los siguientes:

• Datos de la persona que lo solicita: DNI o pasaporte.
• Justificación del interés: explicar el porqué de la solicitud.
• Información de la propiedad: Descripción, incluido el número de finca registral, y la dirección.
• Pago del Certificado y de la Nota Simple

Ambos documentos tienen un coste, no muy elevado, que dependerá de los aranceles que le hayan sido aplicados en el registro para su expedición. El tiempo de entrega dependerá de la carga de trabajo de cada uno de los registros.

¿Qué implica adquirir una propiedad que tenga cargas pendientes?

A la hora de adquirir una propiedad con cargas ambas partes tienen que ser plenamente conscientes de la situación y llegar a un punto de conformidad que quede plasmado ante notario, en el contrato de compraventa. La parte compradora, en caso de que asuma las cargas pendientes, puede intentar renegociar el coste total eliminando la parte proporcional al coste futuro que le supondrán dichos cargos. Sin embargo, lo ideal es que la vivienda no cuente con obligaciones económicas pendientes para acelerar el proceso y eliminar cualquier tipo de malentendido de cara a futuras operaciones con el inmueble.

¿Se puede vender un inmueble que tiene cargas?

Actualmente, no existe ninguna ley vigente que impida el traspaso de inmuebles con cargas, independientemente de que se trata de una compraventa, una donación o una herencia. Sin embargo, hay ciertos factores determinantes que hay que tener presentes si quieres adquirir la propiedad con cargas. Son los siguientes:

1. El propietario actual debe cancelar su deuda antes de la venta, en el caso contrario, las cargas pasarán a los nuevos propietarios.
2. En el contrato de compraventa tiene que estar desglosadas las cargas existentes y detallar cómo se va a proceder a su gestión, tanto si se incurre a la parte compradora como vendedora.
3. Si hay una hipoteca no saldada se puede actuar de diversas maneras. O bien, cancelando la hipoteca por parte del propietario antes de transferir el inmueble, o bien, haciendo una subrogación, donde el comprador asumirá la deuda pendiente, con la aprobación de la entidad bancaria.
4. Si estamos ante una propiedad embargada, puede ser vendida, pero el embargo tiene que ser eliminado antes de que se lleve a cabo la transferencia de la propiedad, pagando la deuda.
5. Tener presentes otros factores, como servidumbres, usufructos o cargas administrativas pendientes.
6. Hay que firmar la escritura de compraventa ante notario y registrar la escritura actualizada ante el organismo pertinente.

¿Cómo se liberan las cargas de un inmueble?

La respuesta es bastante sencilla, las cargas solo desaparecerán una vez hayan sido saldadas. Una vez tengas en tu poder toda la información relativa al estado del inmueble y si posee o no obligaciones económicas, el siguiente paso es obtener la documentación que te asegure la erradicación de las cargas existentes en el Registro de la Propiedad. Para ello, te dejamos una serie de consejos a tener presentes, pero siempre ten en cuenta que cada caso se gestiona de manera personalizada: Lo primero que habría que definir es si el propietario quiere hacerse cargo de las cargas o no. Si la respuesta fuera negativa, habría que llegar a un acuerdo entre las partes y en el caso afirmativo se procedería a tener en cuenta los tips que te dejamos aquí debajo. Liberación de hipoteca No es habitual vender un inmueble con cargas, pero puede darse la situación, y en ese supuesto, el propietario tiene que gestionar con su entidad bancaria el pago y facilitar la escritura de cancelación de hipoteca (certificado de deuda cero) inscrita en el Registro de la Propiedad. Toda esta documentación hay que presentarla en el Registro. Saldar deudas y embargos En el caso de que existan deudas o embargos sobre la propiedad, se liberará a través de la negociación con el acreedor buscando el fin último de pagar la deuda y obtener la cancelación de embargo presente en el Registro de la Propiedad. Propiedades bajo división Si se está negociando una propiedad que haya sido dividida o segregada con anterioridad, se liberará inscribiendo la nueva parte de la propiedad en el Registro de la Propiedad, así la carga solo afectará a la parte que corresponda. En casos más complejos, habría que valorar la opción de iniciar trámites judiciales para declarar la extinción de las cargas en el caso de que ambas partes no estén conformes con lo hablado.

Conclusión

Una vez conocemos qué son las cargas de un inmueble, las diferentes tipologías que existen, cómo saber si un piso tiene cargas y cómo conseguir un certificado libre de cargas vivienda, es el momento de tomar la decisión que mejor te convenga para tu futura vivienda. Y, ante todo, si vas a adquirir una propiedad con cargas, sé muy cauteloso y lleva a cabo todos los procedimientos que te hemos ido desglosando a lo largo del artículo. La clave es tener todos los documentos legales a tu alcance, que haya una comunicación y una transparencia máxima entre ambas partes.