Tipos de tasaciones inmobiliarias

La tasación inmobiliaria se convierte en un factor fundamental cuando se trata de tomar decisiones importantes en el mercado inmobiliario. Comprar, vender o invertir en propiedades son decisiones de suma importancia, por eso, ¡estar bien asesorado es una prioridad! En este artículo, vamos a ver en detalle qué implica la tasación de una vivienda y por qué es tan relevante.

¿Qué es la tasación inmobiliaria?

La tasación inmobiliaria o de una vivienda es un proceso que sirve para determinar su valor de mercado de manera objetiva y profesional, un paso clave en el mundo inmobiliario, esencial para todos, ya seas comprador, vendedor o incluso una entidad financiera o aseguradora. La tasación de una vivienda la realizan empresas autorizadas y reguladas por el Banco de España, las cuales están registradas en un registro oficial para garantizar su fiabilidad y precisión, y dependiendo del inmueble suelen ser arquitectos o ingenieros, quien considera factores como el tamaño del inmueble, sus instalaciones, su estado, su ubicación y la situación del mercado inmobiliario.

¿Para qué sirve la tasación de un inmueble?

La tasación de un inmueble tiene múltiples utilidades y es esencial en diversas situaciones, tanto para particulares como para empresas e instituciones financieras. A continuación, se detallan algunas de las razones por las que la tasación es importante:

• Para los compradores, una tasación proporciona una valoración objetiva del valor de la vivienda que desean adquirir, lo que les ayuda a tomar decisiones informadas y negociar un precio justo.
• Para los vendedores, una tasación adecuada les permite establecer un precio de venta realista y competitivo en el mercado, evitando sobrevaloraciones que podrían prolongar la venta del inmueble.
• En el caso de la tasación hipotecaria, asegura que el préstamo no supere el valor de la propiedad, protegiendo tanto al prestamista como al prestatario.
• En casos de herencia o separación de bienes, la tasación de la vivienda es fundamental para distribuir los activos de manera equitativa entre los herederos o partes involucradas.
• Para los inversores, ayuda a identificar oportunidades de inversión, calcular los retornos esperados y tomar decisiones estratégicas sobre la compra, venta o mejora de inmuebles.

Tipos de Tasaciones Inmobiliarias

En esta sección, vamos a sumergirnos en un fascinante viaje a través de los diversos enfoques y propósitos de los diferentes tipos de tasaciones inmobiliarias. Te brindamos una visión completa de cómo estas herramientas desempeñan un papel crucial en el mercado inmobiliario.

1. Tasación Inmobiliaria de Valor de Mercado

La tasación de valor de mercado es uno de los tipos más comunes de tasación inmobiliaria. Se utiliza para determinar el valor actual de una propiedad en función de factores como su ubicación, tamaño, estado y el mercado actual. La tasación es esencial al comprar o vender una vivienda, ya que permite:

• Establecer un precio justo y competitivo
• Evitar pagar precios desorbitados
• No vender tu propiedad por debajo del valor real.

Es muy habitual en los casos en los que los propietarias de un inmueble quieren vender un piso para comprar otro y precisan del valor concreto de su vivienda actual.

2. Tasación Inmobiliaria de vivienda para Hipoteca

Cuando estás buscando financiamiento hipotecario para adquirir una propiedad, este tipo de tasación inmobiliaria se utiliza como aval para solicitarlo a la entidad bancaria. Es uno de los tipos de tasación más habituales actualmente. La tasación se realiza para asegurar que la propiedad tenga un valor suficiente para respaldar el préstamo. Los asesores inmobiliarios pueden ayudarte a obtener una tasación precisa que cumpla con los requisitos del prestamista y te ayude a obtener la financiación que necesitas.

3. Tasación Inmobiliaria para Herencias o Donaciones

En ocasiones, es necesario tasar una propiedad cuando se transfiere a través de herencias o donaciones. La tasación en este contexto es crucial para determinar la base imponible o el valor de mercado de la propiedad en el momento de la transferencia. Los expertos en tasación pueden ayudarte a cumplir con los requisitos legales y fiscales en estas situaciones.

4. Tasación Inmobiliaria para fines Fiscales

¿Qué tipos de tasaciones inmobiliarias se utilizan para temas relacionados con fiscalidad? Te lo contamos a continuación. La tasación inmobiliaria también se utiliza para fines fiscales, como la determinación del impuesto sobre bienes inmuebles, para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el IVA, la Renta, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o la Plusvalía Municipal, entre otros. Un valor preciso es esencial para garantizar que estés cumpliendo con tus obligaciones fiscales de manera adecuada y sirve de base legal cuando haya cierta discordancia y sea preciso realizar una reclamación ante la Agencia Tributaria.

5. Tasación Inmobiliaria para Inversiones

Si estás considerando invertir en el mercado inmobiliario, es importante contar con una tasación precisa de las propiedades que te interesan. Lo que te ayudará a tomar decisiones informadas y a evaluar el potencial de retorno de tu inversión. Nuestros servicios de tasación te brindarán la información necesaria para tomar decisiones financieras inteligentes.

6. Tasación Inmobiliaria Judicial

Se acude a este tipo de tasación inmobiliaria pericial cuando estamos ante un acto judicial, y el magistrado considera necesario realizar una valoración como prueba ante un procedimiento. El sistema de trabajo en este caso recae sobre el organismo solicitante, que asignará a un tasador registrado en el Colegio de Peritos Tasadores, para que realice la valoración para posteriormente poder presentarla en sede judicial como prueba. Esta tipología es muy habitual en casos donde hay ciertas desabeniencias por el reparto de bienes, como pueden ser las herencias, divorcios o separaciones de sociedades, entre otros.

7. Tasación Inmobiliaria Informativa

A diferencia de los anteriores tipos de tasación inmobiliaria, la informativa o de asesoramiento, es algo más genérica. Las puede solicitar cualquier persona que precise de cierta información en diferentes procesos burocráticos, muy asiduamente en reparto de herencias, donaciones, compraventas, etc. Como no tienen porque estar ligadas a ningún proceso judicial, se puede solicitar de forma sencilla siempre ateniendose a la normativa vigente en lo que refiere a valoración y tasación, como las normas EVS o RICS.

8. Tasación Inmobiliaria Contable

Y el último tipo de tasación inmobiliaria que encontramos es de los registros contables. Se trata de una tipología más específica que se utiliza para que los negocios puedan saber con total exactitud el valor de mercado de sus activos inmobiliarios, los cuales quedan registrados en los libros contables. ¿Quién suele utilizarlo? Aquellas empresas que necesitan tener conocimiento de su valor real global de sus inmuebles, garantizando una total transparencia en sus cuentas de cara a los organismos oficiales y a los socios.

¿Cómo se tasa una casa?

Una vez conocemos los tipos de tasaciones inmobiliarias, llega el momento de conocer el proceso de tasación. Es llevado a cabo por un tasador homologado por el Banco de España, siguiendo 3 pasos esenciales:

• Evaluación del inmueble: Al tasar una vivienda, se considerarán tanto las características básicas como las variables secundarias para determinar su valor.

Entre las características básicas se incluyen el tipo de propiedad (piso, casa, ático, etc.), el número de habitaciones y su ubicación geográfica, si tiene o no ascensor, y otros factores que pueden tener un impacto significativo en el precio. Además, se evaluarán variables secundarias que también influyen en el valor de la propiedad. Estas incluyen cualquier reforma o renovación realizada, la calidad de los materiales de construcción utilizados, y el estado general del edificio. El tasador examinará si las reformas han mejorado la funcionalidad y el aspecto de la vivienda, si los materiales son duraderos y estéticamente agradables, y si el edificio está bien mantenido, con áreas comunes en buen estado y sin signos de deterioro. Estos elementos adicionales ayudan a proporcionar una valoración más precisa y detallada de la propiedad.

• Calcular el valor del metro cuadrado: Primero se buscan propiedades similares en tamaño, ubicación y características. Luego, se calcula el valor por metro cuadrado dividiendo el precio de cada propiedad por su superficie total. Se ajustan las superficies diferentes (cubierta, semicubierta y descubierta) usando coeficientes:
  • Superficie cubierta: se cuenta tal cual.
  • Superficie semicubierta: se divide entre 2.
  • Superficie descubierta: se divide entre 4.

Después, se ajusta el valor restando el precio promedio de las cocheras en la zona y se calcula de nuevo para todas las propiedades comparables. Así, se obtiene un valor promedio del metro cuadrado que refleja el precio real del mercado.

• Cálculo del valor de la propiedad: Es necesario calcular la superficie total de nuestra propiedad para luego multiplicarla por el valor promedio del metro cuadrado de propiedades similares.

Así, obtendremos una estimación aproximada del valor de nuestra vivienda. Tener en cuenta tanto la superficie cubierta como la semicubierta y descubierta, ajustadas con los coeficientes correspondientes, asegura que la estimación sea lo más precisa posible. Este enfoque nos da una idea clara del valor de mercado de nuestra propiedad, facilitando decisiones informadas sobre venta, compra o inversión.

Factores que influyen en la tasación de una vivienda

La tasación de una vivienda es un proceso complejo que considera múltiples factores para determinar su valor en el mercado. Aquí tienes algunos de los factores más importantes que influyen de manera positiva o negativa en la tasación de una vivienda:

1. Ubicación del inmueble

Los factores que suman al valor de una vivienda incluyen la accesibilidad al transporte público, la ubicación en el centro de la ciudad, la proximidad a zonas verdes, estar ubicado en una calle principal y la cercanía a infraestructuras y servicios como colegios, hospitales y áreas comerciales. Por otro lado, los factores que restan valor incluyen la contaminación vial o comercial y la falta de coherencia socioeconómica, donde la desubicación social y económica puede impactar negativamente en la tasación de la vivienda.

2. 2. Estado y calidad de la construcción

Contar con un garaje, si ha tenido la Inspección Técnica de Edificios (ITE), la catalogación especial del edificio y certificación energética pueden influir de forma positiva en la tasación de la vivienda. Sin embargo, la antigüedad del edificio, la ausencia de ascensor, los gastos altos de comunidad, la carencia de servicios en comparación con la media del barrio y la presencia de bajos comerciales que puedan generar molestias, influyen de manera negativa en la tasación de la vivienda.

3. Características del inmueble

Si son viviendas exteriores, si tienen balcones o terrazas en áticos, tienen un buen acabado, o viviendas más pequeñas, etc., pueden añadir más valor a la vivienda. Y, por el contrario, inmuebles en el piso 1 o 0, mala conservación de la vivienda, la distribución interior y la falta de trasteros pueden restar valor.

Conclusiones

La tasación de una vivienda es importante para determinar su valor de mercado, beneficiando a compradores, vendedores, inversores y entidades financieras. Así mismo, ayuda a establecer precios justos y competitivos, y asegura que los préstamos hipotecarios estén respaldados adecuadamente. Una vez conocemos los diferentes tipos de tasaciones inmobiliarias podemos saber al detalle cómo se lleva a cabo este proceso legal.